Последните години масово се наблюдава един и същ проблем: инвеститорите не вписват в предварителния договор задължение да осигурят въвеждането на сградата в експлоатация (т.нар. Акт 16) до конкретна дата. Често такава клауза изобщо липсва. Строежът стига до Акт 15 и спира дотам, а обяснението към купувачите е неизменно едно и също — „Акт 16 не зависи от нас, а от администрацията". Тази статия обяснява защо това твърдение е подвеждащо и защо задължението за Акт 16, придружено от сериозна неустойка, е сред най-важните клаузи, които договорът ви трябва да съдържа.
Какво означава да спреш до Акт 15
Акт 15 удостоверява, че сградата е завършена в конструктивно отношение и е годна за приемане. Но той не е документът, който разрешава реалното ползване на жилището. Докато не бъде издаден Акт 16, обектът не може законно да се обитава на постоянен режим, не може да се присъедини трайно към мрежите на техническата инфраструктура и остава в едно незавършено от документална гледна точка състояние.
За купувача това означава, че може да е платил цялата или почти цялата цена, да разполага с ключ и с реално построено жилище — и въпреки това да няма пълноценен, легален завършен обект. И най-лошото: това състояние може да продължи с години.
„Акт 16 не зависи от нас" — защо това не е вярно
В това твърдение има само привидна истина. Да, администрацията има свои срокове и процедура, върху които строителят няма пряк контрол. Но в редица случаи причината, поради която Акт 16 се бави или не се издава, не е администрацията сама по себе си — а това, че строежът не е изпълнен така, както е одобрен.
Когато сградата е построена с отклонения от одобрения проект и от разрешението за строеж, органът, който проверява, отказва да въведе обекта в експлоатация, докато отклоненията не бъдат отстранени. А отстраняването на несъответствията зависи изцяло от строителя — той ги е допуснал, той носи отговорност за тях, и той трябва да ги коригира.
Показателен пример: ако асансьорната шахта е изпълнена със съществено отклонение от проекта, при проверката това ще бъде констатирано и Акт 16 няма да бъде издаден. Поправката на такова конструктивно несъответствие обикновено е изключително скъпа — може да наложи разбиване и преизграждане на вече изпълнена част от сградата. Изправен пред този разход, особено след като вече е получил по-голямата част от парите, строителят има стимул да отлага. Резултатът е, че купувачите остават с Акт 15 години наред, а единственият реален изход често е самите собственици да съберат средства и да отстранят проблема за своя сметка.
Ето защо „не зависи от нас" в много случаи обръща нещата с главата надолу. Когато забавянето се дължи на строителни отклонения, именно от строителя зависи — защото именно неговото изпълнение определя дали Акт 16 ще бъде издаден.
Затова договорът трябва да съдържа задължение за Акт 16 и сериозна неустойка
От горното следва основният практически извод. Предварителният договор трябва да съдържа:
- Изрично задължение на строителя да осигури Акт 16 (въвеждане в експлоатация) в конкретен, календарно определен срок — не „след завършване на строителството" или „в разумен срок", а точна крайна дата
- Сериозна неустойка за забава — достатъчно висока, за да представлява реален стимул. Символична неустойка не върши работа; тя трябва да е такава, че за строителя да е по-скъпо да бави, отколкото да отстрани проблема и да въведе сградата в експлоатация
- Право на купувача да развали договора и да получи обратно платеното заедно с неустойка, ако забавата надхвърли определен период
- Обвързване на последното плащане (разумен процент от цената) с реалното представяне на Акт 16 — а не с подписването на Акт 15. Задържането на част от цената до Акт 16 е най-силният лост, с който купувачът разполага
Логиката е проста: докато строителят все още очаква плащане, той има мотив да завърши. След като е получил всичко, този мотив изчезва. Затова договорът трябва да запази лоста в ръцете на купувача точно до момента на реалното въвеждане в експлоатация.
Нотариусът и датата за окончателния договор
Втори чест и подценяван пропуск се отнася до финалното изповядване на сделката пред нотариус. Масово договорите посочват само нещо от рода на „окончателният договор ще се сключи в срок до един месец" — без определен нотариус, без конкретна дата и час, без ясен механизъм за насрочване.
Проблемът се проявява, когато една от страните започне да отлага или стане трудно откриваема. Ако се стигне до съд, изправната страна има право да поиска обявяване на предварителния договор за окончателен по съдебен ред (чл. 19, ал. 3 ЗЗД) — съдебното решение замества нотариалния акт. Но за да бъде уважен този иск, договорът трябва да е достатъчно определен, включително относно момента и мястото на изпълнение. Когато такава определеност липсва и страната се позовава само на обща покана, да се докаже, че другата страна действително е била редовно уведомена за конкретен ден и час, става изключително трудно — особено ако тя умишлено избягва контакт.
Затова договорът трябва да урежда ясно как се стига до подписването: посочен нотариус или ясен механизъм за определянето му, начин на канене (например писмена покана по нотариален ред с определен минимален срок на предизвестие), и последиците при неявяване. Общата формулировка „в удобно за страните време" е покана за спорове.
Какво още трябва да съдържа договорът
Извън двете ключови теми по-горе, добре изготвеният предварителен договор урежда и: точната индивидуализация на имота и общите части; какво включва цената и какви са етапите на плащане; степента на завършеност, с която се предава обектът, и вложените материали; сроковете и последиците при забава на строителството, не само на Акт 16; гаранционните срокове и отговорността за скрити недостатъци; какво се случва при прехвърляне на правата от строителя на друго лице.
Защо бланка или изкуствен интелект не са достатъчни
И тук е може би най-важното предупреждение. Свалена от интернет бланка или текст, генериран от изкуствен интелект, ще ви даде общи, стандартни клаузи — но именно общите клаузи пропускат конкретния риск на вашата сделка.
Всеки случай е различен. Различни са етапът на строителство, финансовото състояние на строителя, конкретните договорки за цената, начинът на плащане, това дали купувате от инвеститора или от междинен приобретател, дали има ипотека върху имота или терена. Един и същ пропуск в клаузата за Акт 16 или за нотариалното изповядване може да е без значение в единия случай и да ви струва години и хиляди евро в другия.
Бланката не познава вашата сделка. Изкуственият интелект не носи отговорност за резултата и не може да прецени скритите рискове на конкретния имот и конкретния строител. Именно затова предварителният договор — при цена, каквато обикновено има един имот — е точно онзи документ, върху който си струва да се помисли индивидуално, а не да се разчита на готов образец.
Предстои ви подписване на предварителен договор за имот „на зелено", или строителят вече забавя въвеждането в експлоатация?
0896 963 447