Общо събрание на етажната собственост: кворум, гласуване и избор на управител

Освен редовността на свикването, за законността на решенията значение има и самото провеждане на общото събрание — кворумът, мнозинствата и формата на гласуване. Грешка на което и да е от тези места е достатъчна, за да бъде оспорено решението пред съда.

I Кворум

За да започне общото събрание в часа, посочен в поканата, е необходимо присъствието на собственици, представляващи най-малко 51% от идеалните части от общите части на сградата. Изключение има там, където законът изисква по-голям процент за приемане на решението — например за надстрояване, пристрояване, право на строеж, извеждане на собственик от сградата, полезни разходи и опрощаване на задължения.

Идеалните части, с които гласува всеки собственик, са записани в нотариалния му акт, а инвеститорът разполага и представя таблица за площообразуване на сградата, където са посочени. Всички присъстващи се подписват в присъствен лист с имената им и обектите, чиито собственици са, като се отбелязва и когато представителството е чрез пълномощно.

Ако липсва кворумът от 51%, събранието се отлага с един час, през който могат да пристигнат и други собственици. Ако един час след първоначално обявения час присъстват 26% от идеалните части, събранието се провежда по предварително обявения дневен ред и се смята за законно, независимо от процента представени идеални части.

Ако и този по-нисък праг не бъде достигнат, събранието се провежда на следващия ден (или на следващия работен ден, ако той е почивен или официален празник) в часа и на мястото, посочени в поканата — без изискване за минимален кворум.

II Специална защита при мажоритарен собственик

III Дневен ред

Общото събрание не може да приема решения по въпроси извън предварително обявения дневен ред, освен в неотложни случаи. Решение, взето по въпрос, който не е фигурирал в поканата, е незаконосъобразно и подлежи на отмяна.

IV Мнозинства за различните видове решения

Решенията се вземат с мнозинство от повече от половината от представените на събранието идеални части от общите части, освен когато ЗУЕС предвижда квалифицирано мнозинство:

• Над 50% от идеалните части от всички общи части — избор на управител или управителен съвет, възлагане на правомощия на професионален управител-търговец, както и възлагане на дейности по поддръжката на общите части на юридическо или физическо лице, което не е собственик.
• Не по-малко от 51% от идеалните части от всички общи части — определяне на начина на разпределение на разходите за управление и поддръжка (чл. 51 ЗУЕС), решения за основен ремонт и обновяване, усвояване на средства от фондове на ЕС или от държавния и общинския бюджет.

Гласуване по брой обекти вместо по идеални части

За шест категории решения — приемане на правилника за вътрешния ред, избор и освобождаване на управителен съвет и касиер, избор и освобождаване на контролен съвет, определяне размера на вноските за управление и поддръжка, достъпност за хора с увреждания и използване на общите части при спорове — общото събрание може предварително, с мнозинство над 50% от идеалните части от всички общи части, да реши занапред те да се вземат с мнозинство повече от половината от броя на самостоятелните обекти, а не с процент от идеалните части.

Това е удобно в сгради с много различни по площ апартаменти, където интересите на собственик на малък апартамент с малък процент идеални части не биха били защитени.

V Форми на гласуване

Присъствено гласуване

Класическата форма — собствениците гласуват лично или чрез редовно упълномощен представител на самото заседание.

Неприсъствено гласуване

Допустимо е само за определен, изчерпателно изброен кръг решения: извършване на полезни разходи и получаване на кредити; опрощаване, отсрочване или разсрочване на финансови задължения; основно обновяване, основен ремонт и усвояване на средства от фондове на ЕС, от бюджета, субсидии или собствени средства; поставяне на реклами, присъединяване към мрежи или изграждане на зарядни точки.

Собственикът подава декларация в 7-дневен срок след провеждането на събранието — на хартиен носител със саморъчен подпис пред управителя или по електронен път с квалифициран електронен подпис. Декларацията посочва датата на събранието, данните на собственика, представените идеални части и начина на гласуване („за", „против" или „въздържал се") по всяко от предложените проекторешения. Решението за неприсъствено гласуване се взема предварително от самото общо събрание и се отразява в протокола му. Неспазването на предписаната форма прави декларацията нищожна.

Смесено (присъствено-онлайн) заседание

Общото събрание може да се проведе едновременно присъствено и чрез видеоконферентна връзка, при условие че е гарантирана идентификацията на дистанционно участващите собственици. Редът за провеждане на смесени заседания трябва предварително да бъде уреден в правилника за вътрешния ред на етажната собственост.

VI Кой може да бъде управител

Управител може да бъде избран измежду самите собственици — обичайният и най-разпространен вариант, без изискване за специална квалификация.

Алтернативно, общото събрание с мнозинство над 50% от идеалните части от всички общи части може да възложи изцяло или частично правомощията на управителния орган на професионален управител-търговец. За да е валидно възлагането, той трябва да е вписан в регистъра на професионалните управители, воден от Министерството на регионалното развитие и благоустройството. Договор с лице, което не фигурира в регистъра към момента на сключването, не произвежда действие на възлагане на управителни правомощия по смисъла на закона.

Договорът с професионалния управител се сключва за срок до две години, а клауза за автоматично подновяване без ново решение на общото събрание е недействителна по силата на закона. В срок до три месеца преди изтичането на договора общото събрание избира нов управител. Ако не го направи, договорът с досегашния се удължава автоматично до избора на нов, но за не повече от три месеца — така се избягва вакуум в управлението, докато остава ясен краен предел на удължаването.

Често задавани въпроси