Свикване на общо събрание на етажната собственост: покана, срокове и пълномощно

Режим на етажна собственост възниква, когато в една сграда самостоятелните обекти принадлежат на повече от един собственик. Общи на всички собственици са основите и външните стени, покривът, плочите, гредоредите, стълбите, асансьорите, площадките и др. Това поражда редица въпроси по управлението и поддържането на тези общи части — от свикването на общото събрание до това кой и как може да представлява собственика на него.

I Два начина на управление

Управлението на етажната собственост в България се урежда основно от Закона за управление на етажната собственост (ЗУЕС). Законът предвижда два начина.

Първият е чрез общо събрание на собствениците, което взема решения по управлението на общите части. Собствениците избират управител или управителен съвет, който изпълнява тези решения.

Вторият, по чл. 2 ЗУЕС, е управление чрез договори — приложим единствено в жилищни комплекси от затворен тип: обособен урегулиран поземлен имот с жилищна сграда или сгради, допълнителни обслужващи обекти (басейни, паркинги, зелени площи) и контролиран достъп за външни лица. Там управлението на общите части, обслужващи целия комплекс, изцяло се урежда с писмен договор с нотариална заверка на подписите между инвеститора и всеки собственик, вписан по партидата на самостоятелния обект в Агенцията по вписванията.

Тази статия разглежда общия режим — управление чрез общо събрание — приложим за преобладаващата част от жилищните сгради в страната.

II Кой може да свика общото събрание

Инициативата за свикване принадлежи на управителния съвет или управителя, или на контролния съвет или контрольора. Собственици, притежаващи най-малко 20% от идеалните части от общите части на сградата, могат да отправят искане към управителя, който е длъжен в 10-дневен срок да свика общо събрание. Ако не го направи, собствениците могат да го свикат сами.

Като изключение всеки собственик или ползвател може да свика събрание в неотложни случаи или ако е изминала повече от една година от последното проведено общо събрание.

III Ред за свикване: покана и срокове

За свикването законът е разписал процедура, нарушаването на която води до порок на решенията на събранието. Общото събрание се свиква чрез покана, подписана от лицата, които го свикват. Тя се поставя на видно и общодостъпно място на входа на сградата не по-късно от 7 дни преди датата на събранието, а в неотложни случаи — не по-късно от 24 часа.

Датата и часът на поставянето се отбелязват върху поканата от свикващите, за което се съставя протокол. Събранието може да бъде насрочено най-рано на осмия ден след поставянето на поканата, а в неотложни случаи — не по-рано от 24 часа след него. Освен в неотложни случаи, общо събрание не може да се свиква в почивни дни или дни, обявени за официални празници.

Собственик или ползвател, който не ползва самостоятелния си обект или ще отсъства повече от един месец, уведомява писмено управителя или председателя на управителния съвет, като посочи електронна поща, адрес в страната и телефонен номер, на които да му бъдат изпращани покани. Ако собственикът не е посочил изрично електронна поща, управителят няма задължение да изпраща поканата по електронен път и собственикът се счита уведомен със залепването ѝ.

Поканата съдържа:

• дневния ред и конкретните въпроси за обсъждане;
• проекторешенията — при предвидено неприсъствено гласуване;
• датата, часа и мястото на провеждане;
• срока за неприсъствено гласуване;
• електронния адрес на управителя, вписан в регистъра на професионалните управители.

IV Последици от нередовно свикване

V Представителство на общото събрание

Собственик или ползвател, който не може да присъства лично, има няколко възможности за упълномощаване, всяка с различни изисквания за форма:

• Устно пълномощно — може да бъде дадено само на самото заседание или на предходно заседание на общото събрание и задължително се отразява в протокола. Това е единственото годно доказателство за устно упълномощаване.
• Обикновена писмена форма, включително електронен документ, изпратен на електронния адрес на управителя — за упълномощаване на пълнолетен член на домакинството на собственика или на друг собственик в сградата.
• Писмено пълномощно с нотариална заверка на подписа — необходимо при упълномощаване на лице извън посочените по-горе категории.
• Писмено пълномощно без нотариална заверка — достатъчно е за упълномощаване на адвокат.

Във всички случаи важи ограничението: едно лице може да представлява най-много трима собственици и/или ползватели. Участието на пълномощник се отразява в протокола на общото събрание срещу подпис, а копие от пълномощното се прилага към документацията.

VI Защо формата на пълномощното има значение

Нередовното упълномощаване не е формален пропуск без последици. Ако впоследствие се установи, че пълномощник е присъствал без надлежно оформено пълномощно от съответния вид, съдът приема, че представляваният собственик не е присъствал на събранието. Това пряко се отразява на кворума — ако без невалидно представените идеални части кворумът падне под законовия минимум, общото събрание изобщо не е могло да бъде законно проведено, а приетите на него решения са незаконосъобразни.

Нередовно може да бъде упълномощаването не само когато не е спазена изискуемата от закона форма, но и когато предоставените права не съответстват на действията на пълномощника — например пълномощникът има право да гласува „за" дадено решение, а е гласувал „против".

Затова редовността на пълномощните заслужава същото внимание като редовността на самата покана — и двете са сред най-честите основания, на които се печелят или губят спорове за етажна собственост в съда.

Често задавани въпроси