За сколько дней до общего собрания нужно вывесить уведомление?
Уведомление вывешивается на видном месте у входа в здание не позднее чем за 7 дней до собрания, а в неотложных случаях — не позднее чем за 24 часа. Собрание может состояться не ранее восьмого дня после вывешивания.
Сколько собственников могут потребовать созыва общего собрания?
Собственники, владеющие не менее чем 20% идеальных долей, могут потребовать от управляющего созвать собрание — он обязан сделать это в 10-дневный срок. Если он этого не сделает, собственники могут созвать собрание сами.
Скольких собственников может представлять один представитель?
Не более трёх собственников и/или пользователей. Форма доверенности зависит от того, кого вы уполномочиваете: для лица, не входящего в домохозяйство и не являющегося другим собственником, требуется нотариальное удостоверение подписи.
Режим этажной собственности возникает, когда самостоятельные объекты в одном здании принадлежат более чем одному собственнику. Общими для всех собственников являются фундамент и внешние стены, крыша, перекрытия, балки, лестницы, лифты, площадки и др. Это порождает ряд вопросов по управлению и содержанию общих частей — от созыва общего собрания до того, кто и как может представлять собственника на нём.
Два способа управления
Управление этажной собственностью в Болгарии регулируется главным образом Законом об управлении этажной собственностью (ЗУЕС). Закон предусматривает два способа.
Первый — через общее собрание собственников, которое принимает решения по управлению общими частями. Собственники избирают управляющего или совет управления, который исполняет эти решения.
Второй, по ст. 2 ЗУЕС, — управление на основании договоров. Он применим только в жилых комплексах закрытого типа: обособленный регулируемый земельный участок с жилым зданием или зданиями, дополнительными обслуживающими объектами (бассейны, парковки, зелёные зоны) и контролируемым доступом для посторонних. Там управление общими частями, обслуживающими весь комплекс, полностью регулируется письменным договором с нотариальным удостоверением подписей между инвестором и каждым собственником, внесённым в реестровую запись самостоятельного объекта в Агентстве по регистрации.
В этой статье рассматривается общий режим — управление через общее собрание, — применимый к подавляющему большинству жилых зданий в стране.
Кто может созвать общее собрание
Право инициативы принадлежит совету управления или управляющему, либо контрольному совету или контролёру. Собственники, владеющие не менее чем 20% идеальных долей общих частей здания, могут обратиться к управляющему с требованием, и он обязан в 10-дневный срок созвать общее собрание. Если он этого не сделает, собственники могут созвать его сами.
В порядке исключения любой собственник или пользователь может созвать собрание в неотложных случаях или если с момента последнего проведённого общего собрания прошло более одного года.
Неотложный случай по смыслу закона имеет место, когда существуют факты или обстоятельства, угрожающие разрушением или повреждением здания, его конструктивных элементов или инсталляций, либо создающие опасность для жизни и здоровья проживающих.
Порядок созыва: уведомление и сроки
Для созыва закон устанавливает процедуру, нарушение которой влечёт порок решений собрания. Общее собрание созывается путём уведомления, подписанного лицами, которые его созывают. Оно вывешивается на видном и общедоступном месте у входа в здание не позднее чем за 7 дней до даты собрания, а в неотложных случаях — не позднее чем за 24 часа.
Дата и время вывешивания отмечаются на уведомлении созывающими, о чём составляется протокол. Собрание может быть назначено не ранее восьмого дня после вывешивания уведомления, а в неотложных случаях — не ранее чем через 24 часа после него. За исключением неотложных случаев, общее собрание не может созываться в выходные дни или в дни, объявленные официальными праздниками.
Собственник или пользователь, который не пользуется своим самостоятельным объектом или будет отсутствовать более одного месяца, письменно уведомляет об этом управляющего или председателя совета управления, указав электронную почту, адрес в стране и номер телефона, на которые ему должны направляться уведомления. Если собственник прямо не указал электронную почту, у управляющего нет обязанности направлять уведомление в электронном виде, и собственник считается уведомлённым с момента вывешивания уведомления.
Уведомление содержит:
- повестку дня и конкретные вопросы для обсуждения;
- проекты решений — при предусмотренном заочном голосовании;
- дату, время и место проведения;
- срок заочного голосования;
- электронный адрес управляющего, внесённый в реестр профессиональных управляющих.
Последствия ненадлежащего созыва
Протокол о вывешивании уведомления входит в документацию этажной собственности и служит доказательством при возможном оспаривании решений в районном суде. Отсутствие протокола о вывешивании, не указанный электронный адрес или пропущенный срок делают решения собрания оспоримыми в суде.
Представительство на общем собрании
Собственник или пользователь, который не может присутствовать лично, имеет несколько способов выдать доверенность, и к каждому предъявляются свои требования к форме:
- Устная доверенность — может быть дана только на самом заседании или на предыдущем заседании общего собрания и обязательно отражается в протоколе. Это единственное допустимое доказательство устного уполномочия.
- Простая письменная форма, включая электронный документ, направленный на электронный адрес управляющего, — для уполномочия совершеннолетнего члена домохозяйства собственника или другого собственника в здании.
- Письменная доверенность с нотариальным удостоверением подписи — необходима при уполномочии лица, не входящего в указанные выше категории.
- Письменная доверенность без нотариального удостоверения — достаточна для уполномочия адвоката.
Во всех случаях действует ограничение: одно лицо может представлять не более трёх собственников и/или пользователей. Участие представителя отражается в протоколе общего собрания под подпись, а копия доверенности прилагается к документации.
Почему форма доверенности имеет значение
Ненадлежащее оформление доверенности — не формальная оплошность без последствий. Если впоследствии будет установлено, что представитель присутствовал без надлежащим образом оформленной доверенности соответствующего вида, суд считает, что представляемый собственник на собрании не присутствовал. Это напрямую влияет на кворум: если без недействительно представленных идеальных долей кворум опускается ниже установленного законом минимума, общее собрание вообще не могло быть законно проведено, а принятые на нём решения незаконны.
Доверенность может быть ненадлежащей не только когда не соблюдена требуемая законом форма, но и когда предоставленные полномочия не соответствуют действиям представителя — например, представитель вправе голосовать «за» определённое решение, а проголосовал «против».
Поэтому надлежащее оформление доверенностей заслуживает такого же внимания, как и надлежащее оформление самого уведомления: и то и другое — среди самых частых оснований, на которых выигрываются или проигрываются споры по этажной собственности в суде.
Предстоит общее собрание или вы хотите оспорить уже принятое решение из-за ненадлежащего уведомления или доверенности?
+359 898 508 453