Combien de jours avant l'assemblée générale la convocation doit-elle être affichée ?
La convocation est affichée à un endroit bien visible à l'entrée de l'immeuble au plus tard 7 jours avant l'assemblée et, dans les cas urgents, au plus tard 24 heures avant. L'assemblée peut se tenir au plus tôt le huitième jour suivant l'affichage.
Combien de copropriétaires peuvent demander la convocation d'une assemblée générale ?
Les copropriétaires détenant au moins 20 % des quotes-parts indivises peuvent demander à l'administrateur de convoquer l'assemblée — il est tenu de le faire dans un délai de 10 jours. À défaut, les copropriétaires peuvent la convoquer eux-mêmes.
Combien de copropriétaires un mandataire peut-il représenter ?
Trois copropriétaires et/ou utilisateurs au maximum. La forme de la procuration dépend de la personne mandatée — pour une personne extérieure au foyer et aux autres copropriétaires, la légalisation notariée de la signature est nécessaire.
Le régime de copropriété naît lorsque, dans un même immeuble, les locaux indépendants appartiennent à plus d'un propriétaire. Sont communs à tous les copropriétaires les fondations et les murs extérieurs, le toit, les planchers, les poutres, les escaliers, les ascenseurs, les paliers, etc. Cela soulève plusieurs questions de gestion et d'entretien de ces parties communes — de la convocation de l'assemblée générale à la question de savoir qui peut représenter un copropriétaire à l'assemblée, et comment.
Deux modes de gestion
La gestion de la copropriété en Bulgarie est régie principalement par la loi bulgare sur la gestion de la copropriété (ZUES). La loi prévoit deux modes de gestion.
Le premier passe par l'assemblée générale des copropriétaires, qui prend les décisions relatives à la gestion des parties communes. Les copropriétaires élisent un administrateur ou un conseil de gestion, chargé d'exécuter ces décisions.
Le second, prévu par l'art. 2 ZUES, est la gestion par contrats — applicable uniquement aux ensembles résidentiels fermés : une parcelle de terrain délimitée, comportant un ou plusieurs immeubles d'habitation, des équipements annexes (piscines, parkings, espaces verts) et un accès contrôlé pour les personnes extérieures. La gestion des parties communes qui desservent l'ensemble du complexe y est entièrement régie par un contrat écrit, avec légalisation notariée des signatures, conclu entre l'investisseur et chaque copropriétaire inscrit au dossier du local indépendant auprès de l'Agence des inscriptions.
Cet article traite du régime général — la gestion par l'assemblée générale — applicable à la grande majorité des immeubles d'habitation du pays.
Qui peut convoquer l'assemblée générale
L'initiative de la convocation appartient au conseil de gestion ou à l'administrateur, ou bien au conseil de contrôle ou au contrôleur. Les copropriétaires détenant au moins 20 % des quotes-parts indivises des parties communes de l'immeuble peuvent adresser une demande à l'administrateur, qui est tenu de convoquer l'assemblée générale dans un délai de 10 jours. S'il ne le fait pas, les copropriétaires peuvent la convoquer eux-mêmes.
À titre d'exception, tout copropriétaire ou utilisateur peut convoquer l'assemblée en cas d'urgence, ou si plus d'un an s'est écoulé depuis la dernière assemblée générale tenue.
Un cas urgent au sens de la loi existe lorsque des faits ou circonstances menacent l'immeuble, ses éléments structurels ou ses installations de destruction ou de dommages, ou créent un danger pour la vie et la santé des occupants.
La procédure de convocation : avis et délais
La loi fixe pour la convocation une procédure dont la violation vicie les décisions de l'assemblée. L'assemblée générale est convoquée par un avis signé par les personnes qui la convoquent. Il est affiché à un endroit bien visible et accessible à tous, à l'entrée de l'immeuble, au plus tard 7 jours avant la date de l'assemblée et, dans les cas urgents, au plus tard 24 heures avant.
La date et l'heure de l'affichage sont mentionnées sur l'avis par les personnes qui convoquent, et un procès-verbal est dressé à cet effet. L'assemblée peut être fixée au plus tôt le huitième jour suivant l'affichage de l'avis et, dans les cas urgents, pas avant 24 heures après celui-ci. Hors cas urgents, l'assemblée générale ne peut pas être convoquée les jours de repos ni les jours déclarés fériés officiels.
Le copropriétaire ou utilisateur qui n'utilise pas son local indépendant ou qui sera absent plus d'un mois en informe par écrit l'administrateur ou le président du conseil de gestion, en indiquant une adresse électronique, une adresse dans le pays et un numéro de téléphone auxquels les convocations doivent lui être envoyées. Si le copropriétaire n'a pas expressément indiqué d'adresse électronique, l'administrateur n'est pas tenu d'envoyer la convocation par voie électronique, et le copropriétaire est réputé informé par l'affichage.
La convocation contient :
- l'ordre du jour et les questions précises à examiner ;
- les projets de décision — lorsqu'un vote hors présence est prévu ;
- la date, l'heure et le lieu de la réunion ;
- le délai du vote hors présence ;
- l'adresse électronique de l'administrateur, inscrite au registre des administrateurs professionnels.
Conséquences d'une convocation irrégulière
Le procès-verbal d'affichage de la convocation fait partie de la documentation de la copropriété et sert de preuve en cas de contestation éventuelle des décisions devant le tribunal d'arrondissement. L'absence de procès-verbal d'affichage, une adresse électronique non indiquée ou un délai non respecté rendent les décisions de l'assemblée contestables en justice.
La représentation à l'assemblée générale
Le copropriétaire ou utilisateur qui ne peut pas être présent en personne dispose de plusieurs possibilités de mandat, chacune soumise à des exigences de forme différentes :
- Procuration orale — ne peut être donnée que lors de la réunion elle-même ou d'une réunion précédente de l'assemblée générale, et doit obligatoirement figurer au procès-verbal. C'est la seule preuve valable d'un mandat oral.
- Forme écrite simple, y compris document électronique, envoyé à l'adresse électronique de l'administrateur — pour mandater un membre majeur du foyer du copropriétaire ou un autre copropriétaire de l'immeuble.
- Procuration écrite avec légalisation notariée de la signature — nécessaire pour mandater une personne n'entrant pas dans les catégories ci-dessus.
- Procuration écrite sans légalisation notariée — suffisante pour mandater un avocat.
Dans tous les cas, la limite suivante s'applique : une même personne peut représenter au maximum trois copropriétaires et/ou utilisateurs. La participation d'un mandataire est consignée au procès-verbal de l'assemblée générale contre signature, et une copie de la procuration est jointe à la documentation.
Pourquoi la forme de la procuration est importante
Une procuration irrégulière n'est pas un simple oubli formel sans conséquence. S'il est établi par la suite qu'un mandataire était présent sans procuration dûment établie sous la forme requise, le tribunal considère que le copropriétaire représenté n'était pas présent à l'assemblée. Cela affecte directement le quorum : si, sans les quotes-parts irrégulièrement représentées, le quorum tombe sous le minimum légal, l'assemblée générale n'a pas pu se tenir légalement, et les décisions qui y ont été prises sont illégales.
Le mandat peut être irrégulier non seulement lorsque la forme exigée par la loi n'a pas été respectée, mais aussi lorsque les pouvoirs conférés ne correspondent pas aux actes du mandataire — par exemple, le mandataire a le droit de voter « pour » une décision donnée et a voté « contre ».
C'est pourquoi la régularité des procurations mérite la même attention que celle de la convocation elle-même — l'une et l'autre figurent parmi les motifs les plus fréquents sur lesquels les litiges de copropriété sont gagnés ou perdus devant les tribunaux.
Une assemblée générale approche, ou vous souhaitez contester une décision déjà prise en raison d'une convocation ou d'une procuration irrégulière ?
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