Quelle est la cotisation minimale au fonds « Travaux et rénovation » ?
Pas moins de 1 % du salaire minimum, réparti proportionnellement aux quotes-parts idéales. L'assemblée générale peut fixer un montant plus élevé, mais pas inférieur au minimum légal.
Au nom de qui le compte bancaire du fonds doit-il être ouvert ?
Au nom de la copropriété ou de l'association — et non au nom personnel du gestionnaire. Cette exigence a été introduite par les modifications de la loi bulgare sur la gestion de la copropriété (ZUES) du 29 septembre 2023.
À quoi l'argent du fonds peut-il servir ?
Aux gros travaux, à la reconstruction et à la transformation des parties communes, aux mesures du passeport technique du bâtiment et à d'autres dépenses décidées par l'assemblée générale — mais pas aux charges courantes telles que l'électricité des parties communes et le nettoyage.
Outre les charges mensuelles courantes d'entretien, la loi oblige chaque copropriété à tenir un fonds de réserve distinct, destiné exclusivement aux travaux de plus grande ampleur. Les règles relatives à ce fonds et les exigences de comptabilité bancaire restent souvent méconnues des copropriétaires — jusqu'au jour où l'immeuble a besoin de gros travaux et où l'on constate qu'il n'y a tout simplement pas d'argent.
Qu'est-ce que le fonds « Travaux et rénovation »
Le fonds est une réserve obligatoire par la loi, dans laquelle chaque copropriétaire verse une cotisation mensuelle, accumulée en vue de dépenses futures de gros travaux, de reconstruction et de rénovation des parties communes de l'immeuble. Contrairement aux charges courantes de gestion et d'entretien, la cotisation au fonds ne laisse pas le choix entre différentes méthodes de répartition — elle est toujours déterminée en fonction des quotes-parts idéales de chaque lot dans les parties communes de l'immeuble.
Le montant minimal de la cotisation mensuelle est lié au salaire minimum — pas moins de 1 % de celui-ci, réparti proportionnellement aux quotes-parts idéales. L'assemblée générale peut fixer un montant plus élevé, mais pas inférieur au minimum légal.
À quoi l'argent du fonds peut servir
La loi définit de manière limitative les dépenses admises sur le fonds :
- les travaux de grosses réparations, de reconstruction et de transformation des parties communes, y compris l'équipement nécessaire à leur réalisation ;
- la mise en œuvre des mesures et des prescriptions du passeport technique du bâtiment — document obligatoire contenant des prescriptions concrètes d'entretien et de rénovation ;
- d'autres dépenses déterminées par une décision expresse de l'assemblée générale.
L'argent du fonds n'est pas destiné aux charges courantes — électricité des parties communes, nettoyage, petites réparations. Pour celles-ci, ce sont les cotisations mensuelles ordinaires de gestion et d'entretien qui servent, et non la réserve du fonds.
Le président ne peut pas retirer et dépenser les fonds du fonds à sa seule discrétion. La disposition du compte est exercée par le président du conseil de gestion, mais uniquement sur la base d'une décision de l'assemblée générale portant sur leur utilisation.
L'assemblée générale ne peut pas refuser de prendre une décision sur les dépenses nécessaires à l'entretien ou à la remise en état des parties communes de l'immeuble — la loi considère de telles dépenses comme obligatoires, et non comme une question laissée à la libre appréciation de la majorité.
Le compte bancaire de la copropriété
Pour le fonds « Travaux et rénovation », la loi est catégorique : les fonds sont obligatoirement collectés sur un compte à affectation spéciale, ouvert au nom de la copropriété ou de l'association — et non au nom personnel du gestionnaire. Cette exigence a été introduite par les modifications de la ZUES du 29 septembre 2023.
Pour les fonds courants de gestion et d'entretien, la loi prévoit la même possibilité, mais sans la rendre obligatoire — l'assemblée générale peut décider que ces fonds soient eux aussi collectés sur un compte courant individuel à affectation spéciale au nom de la copropriété, mais elle peut aussi continuer à les gérer comme auparavant. Lorsqu'une telle décision est prise, la disposition du compte est de nouveau exercée par le président du conseil de gestion, mais uniquement sur la base d'une décision de l'assemblée générale portant sur l'utilisation concrète des fonds.
L'enjeu pratique est considérable. Avant 2023, nombre d'immeubles fonctionnaient exclusivement avec le compte personnel du gestionnaire pour toutes les rentrées — y compris le fonds « Travaux ». Aujourd'hui, le fonds est obligatoirement tenu séparément, au nom de la copropriété et non du gestionnaire à titre personnel — ce qui le protège de toute confusion avec les finances personnelles du gestionnaire, y compris en cas de décès, d'insolvabilité ou de procédure d'exécution à son encontre. Pour les charges courantes, les copropriétaires peuvent demander la même protection, mais ils doivent la décider expressément en assemblée générale — elle ne s'applique pas automatiquement.
Notification de la commune et registre centralisé
Le président du conseil de gestion, ou le gestionnaire selon le cas, est tenu d'informer l'administration communale de la composition des organes de gestion et de leurs changements. La notification contient :
- les noms, l'adresse électronique et le téléphone des membres de l'organe de gestion, du conseil de contrôle ou du contrôleur et du trésorier, ou du gestionnaire professionnel commerçant ;
- le montant de la cotisation mensuelle au fonds « Travaux et rénovation » ;
- le nombre de lots ;
- l'identifiant du bâtiment.
La notification est accompagnée d'une copie certifiée du procès-verbal de l'assemblée générale et de ses annexes. L'information est versée dans un système d'information unique du ministère du Développement régional et des Travaux publics, qui réunit le registre des gestionnaires professionnels commerçants et le registre centralisé de la copropriété.
Dans les immeubles où aucun conseil de gestion ni gestionnaire n'a encore été élu, ou dont le montant de la cotisation au fonds n'a pas été fixé, la première étape est de convoquer et de tenir une assemblée générale ordinaire, puis de transmettre l'information correspondante à la commune dans le délai prévu.
Reddition mensuelle des comptes
Le gestionnaire est tenu de publier chaque mois un rapport, établi selon le modèle, sur les recettes et les dépenses de la copropriété — à un endroit visible et accessible à tous dans le hall de l'immeuble et, à la demande d'un copropriétaire, par voie électronique ou sur support papier. Le contrôleur, lorsqu'un tel organe a été élu, présente un rapport écrit à l'assemblée générale au plus tard un mois avant l'expiration de son mandat.
Ces exigences font de la transparence financière non plus une bonne pratique, mais une obligation légale : leur inobservation non seulement mine la confiance entre voisins, mais prive les copropriétaires des instruments par lesquels la loi leur permet de suivre l'emploi de leur propre argent.
Le gestionnaire ne rend pas compte du fonds ou le compte est ouvert à son nom personnel ? Je peux vous assister par un avis et une lettre au gestionnaire.
+33 6 12 01 77 48