Dans quel délai puis-je contester une décision de l'assemblée générale de la copropriété ?
Dans un délai de 30 jours à compter de la réception de la notification des décisions, par une action devant le tribunal d'arrondissement du lieu où se trouve l'immeuble. Un délai dépassé signifie que la décision devient définitive : passé ce délai, seule une décision nulle peut encore être contestée.
Comment les charges d'entretien des parties communes sont-elles réparties ?
De l'une de trois manières : à parts égales selon le nombre d'occupants, selon les quotes-parts idéales, ou à parts égales par lot indépendant. Si l'assemblée générale n'a pas statué, c'est la première qui s'applique — à parts égales selon le nombre de personnes.
Comment recouvrer les charges de copropriété impayées ?
Par la procédure d'injonction de payer de l'art. 410 du code de procédure civile (GPK) — une requête adressée au tribunal d'arrondissement, examinée sur pièces, sans audience. Si le débiteur ne forme pas opposition dans le délai, l'ordonnance devient exécutoire et un titre exécutoire est délivré.
Les décisions prises par l'assemblée générale s'imposent à tous les copropriétaires, qu'ils aient été présents ou non. Les copropriétaires ont toutefois la possibilité légale de les contester si la procédure prévue par la loi bulgare sur la gestion de la copropriété (ZUES) n'a pas été respectée ou si les décisions sont contraires à la loi — et c'est précisément là que le délai décide de tout.
Le procès-verbal de l'assemblée générale
Un procès-verbal est obligatoirement établi pour chaque assemblée générale tenue. Il indique le fondement sur lequel l'assemblée a été convoquée, la date, l'heure et le lieu de sa tenue, les décisions prises et les quotes-parts idéales représentées. Une feuille de présence, sur laquelle chaque propriétaire présent appose sa signature, est jointe au procès-verbal. Le procès-verbal est signé par le président de l'assemblée et par le secrétaire de séance, puis affiché à l'entrée de l'immeuble.
Une copie du procès-verbal, certifiée par la mention « Certifié conforme à l'original », est remise avec ses annexes aux propriétaires, usagers ou occupants afin qu'ils prennent connaissance des décisions. Pour le propriétaire qui n'a indiqué ni adresse électronique ni adresse de notification en Bulgarie, la notification est réputée faite par le seul affichage du procès-verbal à l'entrée.
Tout membre de l'assemblée générale peut contester le contenu du procès-verbal, y compris l'exactitude des décisions qui y sont consignées, dans un délai de 7 jours à compter de la notification — par écrit auprès du conseil de gestion ou du gérant. Pour le propriétaire, l'usager ou l'occupant absent, ce délai est porté à un mois.
Contester les décisions devant le tribunal
Le propriétaire qui n'a pas assisté à l'assemblée générale, ou dont l'objection n'a pas été consignée au procès-verbal, peut contester les décisions devant le tribunal d'arrondissement du lieu où se trouve la copropriété si elles sont contraires à la loi. L'action doit être introduite dans un délai de 30 jours à compter de la réception de la notification des décisions.
Laisser passer ce délai signifie en général que la décision devient définitive, même lorsque, délai respecté, des objections fondées sur le fond auraient existé.
La nullité au-delà du délai
Passé le délai de 30 jours, la contestation n'est possible qu'en cas de nullité, et non de simple illégalité. Ne sont nulles que les décisions entachées d'un vice substantiel, et non purement formel — par exemple lorsque l'assemblée générale a statué sur une question pour laquelle elle n'a aucune compétence légale, ou lorsque la ZUES a été appliquée alors que son régime n'est pas applicable à l'immeuble concerné.
Un mythe répandu. L'idée selon laquelle un propriétaire qui ne paie pas perd son droit de vote à l'assemblée générale ne trouve aucun appui dans la loi. Cette sanction n'existe pas dans la ZUES — la disposition invoquée à tort règle uniquement qui préside la séance, et non le droit de vote.
La fixation des charges d'entretien
Les frais de gestion et d'entretien des parties communes sont répartis selon l'une des trois méthodes énumérées limitativement par la loi, chacune étant assortie d'une procédure et d'un quorum d'adoption différents :
- à parts égales selon le nombre de propriétaires, usagers, occupants et membres de leurs ménages, quel que soit l'étage ;
- proportionnellement au pourcentage de quotes-parts idéales des parties communes attaché à chaque lot indépendant ;
- à parts égales par lot indépendant, quel que soit le nombre d'occupants ou la surface.
Si l'assemblée générale n'a pas décidé expressément laquelle des trois méthodes s'applique, c'est la solution légale par défaut qui joue — à parts égales selon le nombre de personnes.
Cas particuliers
- Le propriétaire d'un lot où l'on séjourne au plus 30 jours au cours de l'année civile paie les charges au montant fixé pour un seul propriétaire, usager ou occupant.
- Le propriétaire d'un animal de compagnie devant être promené paie une charge supplémentaire équivalente à celle d'un occupant — pour chaque animal.
- Lorsqu'une profession ou une activité accessible à des personnes extérieures est exercée dans le lot, le propriétaire paie les charges à un montant majoré — de trois à cinq fois le montant habituel, fixé par une décision motivée de l'assemblée générale ; si le lot dispose d'une entrée indépendante, la majoration ne s'applique pas.
- Les enfants de moins de 6 ans ne sont pas pris en compte dans le calcul de la charge selon le nombre de personnes.
Les cotisations au fonds « Réparation et rénovation » obéissent à un régime distinct et ne laissent pas le choix entre les trois méthodes — elles sont toujours fixées proportionnellement aux quotes-parts idéales. Pour en savoir plus sur le fonds, voir l'article Fonds « Réparation et rénovation » et transparence financière.
À partir de quand le nouveau propriétaire paie-t-il les charges
L'obligation de participer aux frais de gestion et d'entretien est liée à la qualité de propriétaire, et la propriété passe à l'acquéreur au moment de la conclusion de la vente par acte notarié. C'est pourquoi le nouveau propriétaire doit les charges pour l'avenir, à compter de la date du transfert.
Les dettes nées avant la vente restent à la charge de l'ancien propriétaire. Un accord entre le vendeur et l'acquéreur prévoyant que ce dernier reprend les anciennes dettes ne lie que les parties entre elles — il n'est pas opposable à la copropriété, qui peut continuer à réclamer le paiement à la personne qui était propriétaire au moment où la dette est née.
Le recouvrement des charges impayées
En cas de non-paiement, la copropriété dispose de la procédure d'injonction de payer de l'art. 410 du code de procédure civile (GPK) — une requête déposée auprès du tribunal d'arrondissement sur formulaire, sans audience, examinée entièrement sur pièces. Si le débiteur ne forme pas opposition dans le délai légal après la signification de l'ordonnance, celle-ci devient exécutoire et un titre exécutoire est délivré sur cette base.
Un huissier de justice privé peut saisir les comptes bancaires, le salaire ou d'autres biens saisissables du débiteur. Si l'action est accueillie, le débiteur doit le principal, les intérêts de retard et les frais exposés dans la procédure.
Le délai de 30 jours pour contester est-il sur le point d'expirer, ou avez-vous des débiteurs dans l'immeuble ? Chaque jour compte.
+33 6 12 01 77 48