Оспорване на решение на общото събрание и събиране на неплатени такси в етажната собственост

Приетите от общото събрание решения са задължителни за всички собственици, независимо дали са присъствали. Собствениците обаче имат законова възможност да ги оспорят, ако не е спазена процедурата по ЗУЕС или ако решенията противоречат на закона — и точно тук срокът решава всичко.

I Протоколът от общото събрание

За всяко проведено общо събрание задължително се води протокол. В него се посочват основанието, на което е свикано събранието, датата, часът и мястото на провеждане, взетите решения и представените идеални части. Към протокола се прилага присъствен лист, на който всеки присъствал собственик поставя подписа си. Протоколът се подписва от председателя на събранието и от протоколчика и се поставя на входа на сградата.

Копие от протокола, заверено с надпис „Вярно с оригинала", заедно с приложенията към него, се предоставя на собствениците, ползвателите или обитателите за запознаване с решенията. За собственик, който не е посочил електронна поща или адрес в страната за връчване, съобщаването се смята за извършено със самото поставяне на протокола на входа.

Всеки член на общото събрание може да оспори съдържанието на протокола, включително достоверността на отразените в него решения, в 7-дневен срок от съобщението — писмено пред управителния съвет или управителя. За собственик, ползвател или обитател, който отсъства, срокът е удължен до един месец.

II Оспорване на решенията пред съд

Собственик, който не е присъствал на общото събрание или чието възражение не е било отразено в протокола, може да оспори решенията пред районния съд по местонахождението на етажната собственост, ако те противоречат на закона. Искът се предявява в 30-дневен срок от получаване на съобщението за решенията.

III Нищожност извън срока

Извън 30-дневния срок оспорване е възможно само при нищожност, а не при обикновена незаконосъобразност. Нищожни са само решения, засегнати от съществен, а не формален порок — например когато общото събрание е взело решение по въпрос, за който изобщо няма законова компетентност, или когато е приложен ЗУЕС, макар режимът на закона да е неприложим за съответната сграда.

IV Определяне на таксите за поддръжка

Разходите за управление и поддръжка на общите части се разпределят по един от три изчерпателно изброени в закона начина, като за всеки има различна процедура и кворум за избор:

• поравно според броя на собствениците, ползвателите, обитателите и членовете на техните домакинства, независимо от етажа;
• съобразно процента идеални части от общите части на всеки самостоятелен обект;
• поравно на самостоятелен обект, независимо от броя живущи или площта.

Ако общото събрание не е взело изрично решение по кой от трите начина, се прилага законовият вариант по подразбиране — поравно според броя на лицата.

Специални случаи

• Собственик на обект, в който се пребивава не повече от 30 дни в рамките на календарната година, заплаща разходите в размера, определен за един собственик, ползвател или обитател.
• Собственик на домашен любимец, подлежащ на извеждане, заплаща допълнителна такса като за един обитател — за всяко животно.
• Когато в обекта се упражнява професия или дейност с достъп на външни лица, собственикът заплаща разходите в увеличен размер — от трикратния до петкратния спрямо обичайния, определен с мотивирано решение на общото събрание; ако обектът има самостоятелен вход, увеличението не се прилага.
• Деца под 6-годишна възраст не се вземат предвид при изчисляване на таксата по броя на лицата.

Вноските във фонд „Ремонт и обновяване" следват отделен режим и не подлежат на избор между трите варианта — те винаги се определят съобразно идеалните части. Повече за фонда — в статията Фонд „Ремонт и обновяване" и финансова прозрачност.

V От кой момент дължи такси новият собственик

Задължението за участие в разходите за управление и поддръжка е обвързано с качеството собственик, а собствеността преминава върху купувача в момента на изповядване на сделката с нотариален акт. Затова новият собственик дължи такси занапред, считано от датата на прехвърлянето.

Задълженията, възникнали преди сделката, остават за сметка на предишния собственик. Уговорка между продавач и купувач за поемане на стари задължения от купувача обвързва единствено страните помежду им — тя не е противопоставима на етажната собственост, която може да продължи да търси плащане от лицето, било собственик към момента на възникване на задължението.

VI Събиране на неплатени такси

При неплащане етажната собственост разполага със заповедното производство по чл. 410 ГПК — заявление до районния съд по образец, без провеждане на съдебно заседание, разгледано изцяло по документи. Ако длъжникът не подаде възражение в законоустановения срок след връчване на заповедта, тя влиза в сила и въз основа на нея се издава изпълнителен лист.

Частен съдебен изпълнител може да наложи запор върху банкови сметки, трудово възнаграждение или друго секвестируемо имущество на длъжника. При уважен иск длъжникът дължи главницата, лихвата за забава и направените разноски по производството.

Често задавани въпроси