Каква е минималната вноска във фонд „Ремонт и обновяване“?
Не по-малко от 1% от минималната работна заплата, разпределени пропорционално на идеалните части. Общото събрание може да реши по-висок размер, но не и по-нисък от законовия минимум.
На чие име трябва да е банковата сметка на фонда?
На името на етажната собственост или на сдружението — не на личното име на управителя. Изискването е въведено с промените в ЗУЕС от 29 септември 2023 г.
За какво могат да се използват средствата от фонда?
За основен ремонт, реконструкция и преустройство на общите части, за мерките от техническия паспорт на сградата и за други разходи по решение на общото събрание — но не за текущи режийни разходи като ток за общите части и почистване.
Освен текущите месечни такси за поддръжка, законът задължава всяка етажна собственост да поддържа отделен резервен фонд, предназначен единствено за по-мащабни ремонтни дейности. Правилата около този фонд и изискванията за банкова отчетност често остават неизвестни на собствениците — до момента, в който сградата се нуждае от сериозен ремонт и се оказва, че средства просто няма.
I Какво е фонд „Ремонт и обновяване“
Фондът е задължителен по закон резерв, в който всеки собственик внася ежемесечна вноска, натрупвана за бъдещи разходи по основен ремонт, реконструкция и обновяване на общите части на сградата. За разлика от текущите такси за управление и поддръжка, вноската във фонда не подлежи на избор между различни методи на разпределение — тя винаги се определя съобразно идеалните части на всеки самостоятелен обект от общите части на сградата.
Минималният размер на месечната вноска е обвързан с минималната работна заплата — не по-малко от 1% от нея, разпределени пропорционално на идеалните части. Общото събрание може да реши по-висок размер, но не и по-нисък от законовия минимум.
II За какво могат да се разходват средствата
Законът изчерпателно определя допустимите разходи от фонда:
- дейности по основен ремонт, реконструкция и преустройство на общите части, включително необходимото оборудване за тяхното извършване;
- изпълнение на мерките и указанията от техническия паспорт на сградата — задължителен документ с конкретни предписания за поддръжка и обновяване;
- други разходи, определени с изрично решение на общото събрание.
Средствата от фонда не са предназначени за текущи режийни разходи — електроенергия за общите части, почистване, дребни поправки. За тях служат обичайните месечни такси за управление и поддръжка, а не резервът във фонда.
Председателят не може по своя преценка да тегли и разходва средства от фонда. Разпореждането със сметката се извършва от председателя на управителния съвет, но само въз основа на решение на общото събрание за тяхното използване.
Общото събрание не може да откаже приемане на решение за извършване на разходи, необходими за поддържането или възстановяването на общите части на сградата — законът разглежда подобни разходи като задължителни, а не като въпрос на свободна преценка от страна на мнозинството.
III Банкова сметка на етажната собственост
За фонд „Ремонт и обновяване“ законът е категоричен: средствата задължително се набират в сметка със специално предназначение, открита на името на етажната собственост или на сдружението — не на личното име на управителя. Изискването е въведено с промени в ЗУЕС от 29 септември 2023 г.
За текущите средства за управление и поддръжка законът предвижда същата възможност, но не я прави задължителна — общото събрание може да реши и тези средства да се набират в индивидуална разплащателна сметка със специално предназначение на името на етажната собственост, но може и да продължи да ги управлява по досегашния начин. Когато вземе такова решение, разпореждането със сметката отново се извършва от председателя на управителния съвет, но само въз основа на решение на общото събрание за конкретното използване на средствата.
Практическото значение е съществено. Преди 2023 г. немалко сгради оперираха изцяло с лична сметка на домоуправителя за всички постъпления — включително фонд „Ремонт“. Днес фондът задължително стои отделно, на името на етажната собственост, а не на управителя лично — това го предпазва от объркване с личните финанси на управителя, включително при негова смърт, несъстоятелност или изпълнително производство срещу него. За текущите такси собствениците могат да поискат същата защита, но трябва изрично да я решат на общо събрание — тя не се прилага автоматично.
IV Уведомяване на общината и централизиран регистър
Председателят на управителния съвет, съответно управителят, е длъжен да уведоми общинската администрация за състава на органите на управление и промените в тях. Уведомлението съдържа:
- имената, електронния адрес и телефона на членовете на управителния орган, на контролния съвет или контрольора и на касиера, или на професионалния управител-търговец;
- размера на месечната вноска във фонд „Ремонт и обновяване“;
- броя на самостоятелните обекти;
- идентификатора на сградата.
Към уведомлението се прилага заверено копие от протокола на общото събрание и приложенията към него. Информацията постъпва в единна информационна система към Министерството на регионалното развитие и благоустройството, обединяваща регистъра на професионалните управители-търговци и централизирания регистър на етажната собственост.
В сгради, в които все още няма избран управителен съвет или управител, или не е определен размерът на вноската във фонда, първата стъпка е свикването и провеждането на редовно общо събрание, след което съответната информация да бъде подадена към общината в предвидения срок.
V Ежемесечна финансова отчетност
Управителят е длъжен ежемесечно да публикува отчет по образец за приходите и разходите на етажната собственост — на видно и общодостъпно място във входа на сградата, а при поискване от собственик — по електронен път или на хартиен носител. Контрольорът, когато е избран такъв орган, представя писмен доклад пред общото събрание не по-късно от един месец преди изтичане на мандата си.
Тези изисквания превръщат финансовата прозрачност от добра практика в законово задължение — тяхното неизпълнение не само подкопава доверието между съседите, но лишава собствениците от инструментите, чрез които законът им дава възможност да следят как се разходват собствените им пари.
Управителят не отчита фонда или сметката е на лично име? Мога да съдействам със становище и писмо до управителя.
0896 963 447