Каков минимальный взнос в фонд «Ремонт и обновление»?
Не менее 1% от минимальной заработной платы, распределяемого пропорционально идеальным долям. Общее собрание может решить установить более высокий размер, но не ниже законодательного минимума.
На чьё имя должен быть открыт банковский счёт фонда?
На имя этажной собственности или объединения — не на личное имя управляющего. Требование введено изменениями в Законе об управлении этажной собственностью (ЗУЕС) от 29 сентября 2023 г.
На что можно использовать средства фонда?
На капитальный ремонт, реконструкцию и перепланировку общих частей, на меры из технического паспорта здания и на иные расходы по решению общего собрания — но не на текущие коммунальные расходы, такие как электроэнергия для общих частей и уборка.
Помимо текущих ежемесячных взносов на содержание, закон обязывает каждую этажную собственность вести отдельный резервный фонд, предназначенный исключительно для более масштабных ремонтных работ. Правила, касающиеся этого фонда, и требования к банковской отчётности нередко остаются неизвестными собственникам — до тех пор, пока здание не нуждается в серьёзном ремонте и не выясняется, что средств попросту нет.
Что такое фонд «Ремонт и обновление»
Фонд — это обязательный по закону резерв, в который каждый собственник вносит ежемесячный взнос; средства накапливаются на будущие расходы по капитальному ремонту, реконструкции и обновлению общих частей здания. В отличие от текущих взносов на управление и содержание, взнос в фонд не предполагает выбора между разными методами распределения — он всегда определяется соразмерно идеальным долям каждого отдельного объекта в общих частях здания.
Минимальный размер ежемесячного взноса привязан к минимальной заработной плате — не менее 1% от неё, распределяемого пропорционально идеальным долям. Общее собрание может решить установить более высокий размер, но не ниже законодательного минимума.
На что могут расходоваться средства
Закон исчерпывающе определяет допустимые расходы из фонда:
- работы по капитальному ремонту, реконструкции и перепланировке общих частей, включая необходимое для их выполнения оборудование;
- выполнение мер и указаний технического паспорта здания — обязательного документа с конкретными предписаниями по содержанию и обновлению;
- иные расходы, определённые прямым решением общего собрания.
Средства фонда не предназначены для текущих коммунальных расходов — электроэнергии для общих частей, уборки, мелкого ремонта. Для них служат обычные ежемесячные взносы на управление и содержание, а не резерв фонда.
Председатель не вправе по своему усмотрению снимать и расходовать средства фонда. Распоряжение счётом осуществляет председатель управляющего совета, но только на основании решения общего собрания об их использовании.
Общее собрание не может отказаться принять решение о расходах, необходимых для содержания или восстановления общих частей здания — закон рассматривает такие расходы как обязательные, а не как вопрос свободного усмотрения большинства.
Банковский счёт этажной собственности
Для фонда «Ремонт и обновление» закон категоричен: средства в обязательном порядке накапливаются на счёте специального назначения, открытом на имя этажной собственности или объединения — а не на личное имя управляющего. Это требование введено изменениями в ЗУЕС от 29 сентября 2023 г.
Для текущих средств на управление и содержание закон предусматривает ту же возможность, но не делает её обязательной — общее собрание может решить, что и эти средства накапливаются на индивидуальном расчётном счёте специального назначения на имя этажной собственности, а может продолжить управлять ими по-прежнему. Если такое решение принято, распоряжение счётом вновь осуществляет председатель управляющего совета, но только на основании решения общего собрания о конкретном использовании средств.
Практическое значение существенно. До 2023 г. немало зданий вели все поступления, включая фонд «Ремонт», через личный счёт управляющего домом. Сегодня фонд в обязательном порядке хранится отдельно, на имя этажной собственности, а не лично управляющего — это защищает его от смешения с личными финансами управляющего, в том числе в случае его смерти, несостоятельности или исполнительного производства против него. Для текущих взносов собственники могут запросить такую же защиту, но должны прямо принять такое решение на общем собрании — автоматически она не применяется.
Уведомление общины и централизованный реестр
Председатель управляющего совета, соответственно управляющий, обязан уведомить администрацию общины о составе органов управления и об изменениях в них. Уведомление содержит:
- имена, адрес электронной почты и телефон членов органа управления, контрольного совета или контролёра и кассира либо профессионального управляющего-коммерсанта;
- размер ежемесячного взноса в фонд «Ремонт и обновление»;
- количество отдельных объектов;
- идентификатор здания.
К уведомлению прилагается заверенная копия протокола общего собрания и приложений к нему. Информация поступает в единую информационную систему при Министерстве регионального развития и благоустройства, объединяющую реестр профессиональных управляющих-коммерсантов и централизованный реестр этажной собственности.
В зданиях, где ещё не избран управляющий совет или управляющий либо не определён размер взноса в фонд, первый шаг — созыв и проведение очередного общего собрания, после чего соответствующая информация подаётся в общину в установленный срок.
Ежемесячная финансовая отчётность
Управляющий обязан ежемесячно публиковать отчёт по образцу о доходах и расходах этажной собственности — на видном и общедоступном месте в подъезде здания, а по требованию собственника — в электронном виде или на бумажном носителе. Контролёр, если такой орган избран, представляет письменный доклад общему собранию не позднее чем за один месяц до истечения срока своих полномочий.
Эти требования превращают финансовую прозрачность из хорошей практики в обязанность по закону: их неисполнение не только подрывает доверие между соседями, но и лишает собственников инструментов, с помощью которых закон позволяет им следить за тем, как расходуются их собственные деньги.
Управляющий не отчитывается по фонду или счёт открыт на личное имя? Могу помочь заключением и письмом управляющему.
+359 898 508 453